Con un'accelerazione senza precedenti l'urbanistica o meglio le tecniche giuridiche del pianificare hanno subìto modificazioni consistenti impensabili fino a pochi anni fa. Basterà ricordare l'introduzione nell'ordinamento amministrativo di strumenti urbanistici come i Programmi integrati d'intervento o quelli di Riqualificazione urbana da un lato, e dall'altro, la previsione ormai di gran parte delle leggi regionali di molte regioni (Puglia, Basilicata, Veneto, Umbria, Toscana, E.Romagna) di un nuovo modello di piano regolatore generale articolantesi in piano strutturale e piano operativo. Alla base di tali discipline che colgono l'esigenza di disporre di strumenti flessibili di fronte alla necessità di riusare ed innovare intere parti del territorio urbano esistente, va sottolineato quanto questo nuovo processo dipenda essenzialmente dal mutare del modo di essere e di agire delle amministrazioni preposte alla disciplina dell'assetto del territorio. Lo sdoppiamento del piano regolatore in due fasi non conseguenziali, il ricorso ai programmi integrati d'intervento mettono in evidenza un elemento determinante: quello del passaggio da un'urbanistica prescrittiva ad un'urbanistica consensuale. Il superamento dell'amministrare per provvedimenti dapprima graduale ed oggi pienamente affermatosi a favore di un amministrare per accordi sancito dall'ordinamento (art.11 L.241/90) è alla base della modificazione profonda delle tecniche giuridiche di pianificazione non più basate esclusivamente sul provvedimento, ma anche sul contratto. I poteri urbanistici cioè possono essere versati - alla stregua di ogni altra occasione di esercizio del potere - all'interno di un contratto ad oggetto pubblico come qualunque altro potere amministrativo. Nuovi processi urbanistici e nuovi strumenti urbanistici corrono così in parallelo richiedendo sempre più una conoscenza accurata dell'agire delle pubbliche amministrazioni e dei moduli convenzionali con i quali attori pubblici ed attori privati tendono a codeterminare gli assetti urbanistici. La codeterminazione in luogo dell'autoritatività del provvedimento muta profondamente lo scenario e costituisce così la chiave giuridica per introdurre una disponibilità a negoziare con il privato l'esercizio delle potestà urbanistiche.